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足立区の不動産売却の流れ｜仲介と買取の違いと選び方

家を売ると決めても、何から始めればよいのか、誰に頼めばよいのか分からず、動き出せない方は少なくありません。

このコラムは、足立区とその周辺で家や土地の売却を考え始めた方に向けて書きました。売却の流れ、仲介と買取の違い、囲い込みという言葉の意味、住み替えや相続の場合に確かめておきたいことを、順に説明します。

書いているのは、足立区栗原で売買の仲介を専門にしている株式会社オーエスです。専門用語は、使うときに意味を添えています。売るかどうか決まっていない段階でも、読み物として使って頂けたらと思います。

1. 家を売るときの流れ

1. 1ご相談状況とご希望を整理します
2. 2査定机上または訪問で、査定額をお出しします
3. 3媒介契約販売を頼む契約を結び、売り出す価格を決めます
4. 4販売活動広告・ご紹介・内見。状況は定期的にご報告します
5. 5売買契約条件をまとめ、重要事項の説明のあと契約します
6. 6お引渡し代金を受け取り、鍵と書類をお渡しします

売却の流れは、大きく6つに分かれます。不動産会社によって呼び方は少しずつ違いますが、順番はほぼ同じです。当社も、この6つで進めています。

ステップ1　ご相談

最初は、状況とご希望を整理するところからです。分かる範囲で構いません。

• いつ頃までに売りたいか
• 住みながら売るのか、空けてから売るのか
• 住宅ローンは残っているか
• 名義は誰か（ご夫婦やご兄弟で分かれていないか）

売るかどうか迷っている段階でも、ご相談はできます。当社でも、迷っている段階からのご相談をお受けしています。

ステップ2　査定

査定とは、不動産会社が「この家や土地は、このくらいの金額で売れそうです」という見立てを出すことです。

資料だけで出す「机上査定」と、現地と建物を実際に見て出す「訪問査定」があります。当社では、訪問または机上で査定額をご提示しています。

注意したい点が2つあります。

1つ目は、査定額は「この金額で売れる」というお約束ではないことです。実際の金額は、買いたい方が現れるかどうかや、そのときの市場の動きで変わります。

2つ目は、金額の大きさだけで会社を選ばないことです。会社によって参考にする事例や考え方が違うため、金額に差が出ることがあります。「なぜその金額なのか」の説明も、あわせて聞いてみてください。

当社の査定は無料です。査定を受けたからといって、売らなければならないということもありません。

ステップ3　媒介契約

媒介契約とは、「買いたい方を探してください」と不動産会社に頼む契約です。これを結んでから、本格的な販売活動が始まります。種類は3つあります。

• 一般媒介：複数の会社に、同時に頼めます。
• 専任媒介：1社だけに頼みます。自分で買い手を見つけたときは、直接契約できます。
• 専属専任媒介：1社だけに頼みます。自分で見つけた買い手とも、直接契約はできません。

専任と専属専任では、不動産会社に、売主様への報告と、物件情報をレインズへ登録する義務があります。

レインズとは、不動産会社どうしが物件情報を見られるネットワークです。報告の頻度や登録の期限は法律で決まっていますので、契約書でご確認ください。

専任と専属専任の契約期間は3か月以内で、期間が終わったときに、続けるか、別の会社に変えるかを選べます。当社では、販売の進め方と売り出す価格を、ご一緒に決めていきます。

手数料は、売買が成立したときにお支払いする仕組みです。上限は法律で決まっていて、売る金額によって変わります。金額は、媒介契約の前にご説明します。

ステップ4　販売活動

売り出しが始まると、物件の情報を、不動産情報サイトやレインズ、チラシ、購入を希望しているお客様へのご紹介などで広めます。買いたい方が現れたら、内見（建物の中を見ること）の日程を調整します。

売り出したあとは、いま何が起きているのか分からないまま、待つ時間が長くなりがちです。だから、販売状況の報告が大切です。

問い合わせの数、内見の数、反応を聞いて、反応が弱いときは、価格や見せ方を見直します。当社では、販売状況を定期的にご報告します。

ステップ5　売買契約

買いたい方が決まったら、価格、引渡しの時期、設備、境界、残される荷物の扱いなどを話し合います。まとまると、重要事項の説明を経て、売買契約を結びます。条件の話し合いと契約の手続きは、当社が進めます。

買主様が住宅ローンを使う場合は、「審査に通らなかったときは契約をなかったことにできる」という条件（ローン特約）を付けることが多くあります。

引き渡した建物や土地が契約の内容と違っていたときに、売主様が負う責任（契約不適合責任）もあります。どこまで負うかは契約書で決めますので、契約の前に確認してください。

ステップ6　お引渡し

残りの代金を受け取る日に、鍵と書類をお渡しします。名義も買主様に移ります（登記は司法書士が手続きします）。

住宅ローンが残っている場合は、この日に、受け取った代金で完済し、銀行の担保（抵当権）を外す手続きを同時に行います。先にご自身のお金で返しておく必要はありません。

売却で利益が出た場合は、翌年に税金の申告が必要になることがあります。使える控除や書類は、ご事情によって変わりますので、税金の判断は税理士にご確認ください。

当社では、引渡しまでの段取りと、お住み替えの資金計画までお手伝いします。

2. 仲介と買取の違い、どちらが向くか

家を売る方法は、大きく2つあります。「仲介」と「買取」です。

仲介と買取とは

仲介は、不動産会社が買いたい方を探し、売主様と買主様の間に入って契約をまとめる方法です。売れたときに手数料をお支払いします。

買取は、不動産会社自身が買主になる方法です。買いたい方を探す必要がないので、金額と日程が決まれば話が進みます。

比べてみると

買取の金額が低くなりやすいのは、買い取った会社が、手直しや再販売の費用と利益を見込むためです。

どちらが向くか

次の3つの質問で、傾向が見えてきます。

1. いつまでに、現金が必要ですか。
2. 時間がかかっても、金額を優先したいですか。
3. 建物の傷みや境界など、買いたい方に伝えにくい点はありますか。

早く現金が必要な方や、不安な点が多い方は、買取が合うことが多いです。時間に余裕があり、金額を優先したい方は、仲介から考えるのが一般的です。ただ、これは一般的な傾向で、ご事情によって変わります。

当社は、両方の金額をお出しできます

仲介と買取のどちらが合うかは、金額を並べてみると判断しやすくなります。

当社では、仲介で売り出した場合の見込みと、買取の場合の金額を、どちらもお出しできます。並べたうえで、どちらにするかは売主様がお決めください。

買取の金額には2つの場合があります。当社が自分で買い取る場合（地域と物件の条件があります）と、当社から買取業者へご紹介する場合です。

買取業者へのご紹介は仲介になるため、仲介手数料がかかります。どちらになるかは、金額と一緒にご説明します。

築年数が古い物件や、そのままでは売りにくい物件では、仲介で売り出しながら、買取の道も残す進め方があります。

当社では、実際にお住まいになるお客様、現金で買う投資家、買取業者の3方向で、同時に買い手を探します。

3. 足立・葛飾・荒川・草加・八潮・三郷・川口で売るときに確かめておくこと

足立区、葛飾区、荒川区、草加市、八潮市、三郷市、川口市。東京都と埼玉県にまたがるこれらの地域で売るときに、先に確かめておくと安心な点をまとめます。

この7つは当社の対応エリアです。地域ごとの数字は、物件によって大きく違うため、ここには書きません。

接している道路と、境界

建物を建てるとき、敷地は決められた幅の道路に接している必要があります（接道）。条件を満たしていないと、「再建築不可」（今の建物を壊すと、新しく建てられない土地）になることがあります。

再建築不可でも売ることはできますが、買いたい方がローンを組みにくくなる場合があります。先に役所で、道路の種類と幅を調べておくと、買いたい方の不安を減らせます。

隣の土地との境界の杭が見当たらない、境界があいまい、というときも、売る前の確認が必要です。

当社では、築年数が古い物件や訳ありの物件について、再建築の可否・接道・境界・告知事項を先に調べてから、販売を始めます。

水害の情報

川に近い地域では、大雨のときの浸水の想定が、買いたい方の関心になりやすい項目です。各区や市が水害のハザードマップを公開していますので、売主様も先に見ておくと、質問に答えやすくなります。

建物の状態

雨漏り、シロアリ、傾き、増改築の履歴など、売主様が知っていることは、買いたい方にお伝えします。分からない点は、不動産会社に相談してください。

自治体の制度

空き家の解体、耐震、リフォームなどへの補助や、空き家の相談窓口を設けている区や市があります。内容や条件は区や市ごとに違いますので、売る前に、役所で確認してみてください。

4. 囲い込みとは何か、当社はしません

売却を考えていると、「囲い込み」という言葉を目にすることがあります。

囲い込みの意味

囲い込みとは、不動産会社が、他の会社からの「その物件を紹介したい」という問い合わせに、「商談中です」などと答えて断り、自社だけで買いたい方を探そうとすることです。

背景には、売主様と買主様の両方から手数料を受け取りたい、という事情があるとされています。

売主様にとっては、買いたい方に物件情報が届く機会が減ってしまい、決まるまでが長引いたり、値下げを求められたりする原因になることがあります。

自社で買いたい方を探すこと自体が悪いわけではなく、問題は、売主様の知らないところで、他社からの紹介を止めてしまうことです。

売主様が確認できること

• 販売状況の報告で、問い合わせの数、内見の数、他社からの問い合わせの有無を聞く
• 専任・専属専任の場合は、レインズに登録したことの証明書を受け取る。証明書に書かれたIDとパスワードで、売主様ご自身がレインズの「取引状況」（公開中・購入申込みあり など）を見られます
• 不動産情報サイトに、ご自身の物件が載っているか、検索して見てみる

当社の考え方

当社は、自社の手数料のために物件情報を止める囲い込みは、一切しません。販売状況は、定期的にご報告します。

補足です。「ご近所に知られずに売りたい」というご希望があるときは、広告を出さず、当社の購入希望のお客様へ直接ご紹介する方法があります。これは、売主様のご希望で選ぶ方法で、囲い込みとは別のものです。

5. 住み替え・相続・空き家の場合

住み替えの場合

住み替えでは、「先に売る」か「先に買う」かが、最初の分かれ道になります。

• 売り先行：先に今の家を売ってから、次の家を買います。売る金額が先に決まるので、予算を立てやすくなります。一方で、次の家が見つかるまでの住まいを考える必要があります。
• 買い先行：先に次の家を買います。住まいの心配は減りますが、今の家がなかなか売れないと、二つの家のローンが重なることがあります。

どちらにするかは、残っている住宅ローンの額と、売れそうな金額の関係で変わります。

当社にはFP（ファイナンシャルプランナー）が常駐していて、売りと買いを同時に進める資金計画を設計します。残りの額と売る金額のバランスも、FPが試算します。

買いたい方のローンも、売却の大切な部分です。買いたい方がローンを組めないことが、売却が決まらない大きな理由のひとつだからです。

当社は提携金融機関が30社を超えていて、築年数が古い物件でも、買いたい方がローンを組める道を探します。

→ 住宅ローンのご相談

相続の場合

相続した家を売るときは、売買の前に、名義を相続した方に変える手続き（相続登記）が必要です。相続登記は、いまは義務になっています。

過去に相続した分も、2027年3月末が申請の期限です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になる場合があります。当社の提携司法書士が対応します。

相続税や、売ったときの税金については、必要に応じて税理士をご紹介します。空き家を売る場合に、3,000万円の特別控除が使えることがありますが、要件と期限があります。

売る以外にも、貸す、住む、そのまま持つ、という選択肢があります。当社は、売却ありきではなく、選択肢を並べてご提案します。

→ 相続・空き家のご相談

空き家の場合

空き家は、住んでいないと傷みが進みやすくなります。管理が行き届かないと、「管理不全空家」に指定され、固定資産税の優遇が外れる場合があります。

遠方の方でも、郵送とオンラインで進められ、現地の確認と立ち会いは当社が代行します。

築年数が古い物件や、再建築不可、境界があいまいな物件も、ご相談ください。

6. 無料査定・ご相談

査定とご相談は無料です。しつこい営業はいたしません。査定額を知りたいだけでも、ご相談頂けましたら幸いです。

フォームが苦手な方は、LINEやお電話でもご相談頂けます。お電話は 0120-699-295 です。LINEは下のボタンからどうぞ。

※このコラムは2026年11月時点の一般的な説明です（株式会社オーエス）。実際の取り扱いは、物件やご事情によって変わります。査定額は、売却をお約束するものではありません。法律や税金の判断は、専門家にご確認ください。